法务专栏

承租人擅自转租房屋,该如何处理?

2017年07月07日  转摘自:广州仲裁委员会

《合同法》第224条:
    承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
 
    一、未经出租人同意,转租合同的效力?
    《合同法》仅规定了出租人在承租人擅自转租房屋时享有合同解除权,但对于转租合同的效力未予明确,但可从以下几方面考量:
·出租人所享有的仅是解除其与承租人之间租赁合同的权利,并未涉及转租合同,不过会导致转租合同客观上无法继续履行;
    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)规定了出租人同意转租的推定,出租人在明知情况下未在6个月内提出异议,则不得以不同意转租为由主张解除合同或认定转租合同无效;
    承租人将房屋转租给次承租人,让渡了其对房屋的使用权和收益权,未侵害出租人的合法权益,也不影响出租人向承租人主张权利,但会削弱出租人对于房屋的控制,破坏出租人与承租人的信任关系。
    小编认为,上述《解释》的规定较好地平衡了出租人、承租人与次承租人三方的利益。一方面,6个月异议期的规定,可有效避免未经出租人同意转租的场合,租赁各方不稳定的法律关系状态,避免出租人滥用法定解除权,最大限度地维护交易安全。另一方面,从保护出租人利益的角度考虑,6个月异议期内,出租人应享有对转租合同确认无效的权利(实务中存在争议,有观点认为:无论出租人是否同意转租,转租合同均为有效)。另外,“6个月”应理解为除斥期间,不应适用时效有关中断、中止、延长的规定。
   
    二、出租人行使解除权对转租合同的影响
    如果出租人因承租人擅自转租房屋而主张解除合同,虽然合同具有相对性,但合同解除的后果当然也会影响到次承租人,具体包括以下几方面:
    出租人可凭借物权请求权要求承租人返还租赁物,承租人因丧失租赁权,使得转租合同不存在履行基础而必须终止履行。
    承租人不能直接向出租人主张违约责任,但可视情况向承租人请求损害赔偿,前提是次承租人必须为善意的,即在其与承租人签订合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人的同意转租,否则其无权要求承租人承担赔偿责任。
    承租人虽擅自将房屋转租给次承租人,但其向次承租人所收取的租金数额实际上不会让出租人收取的租金受到减损,也并非完全没有合同依据,故承租人所收取的租金不应被视为不当得利。
 
    三、转租的租期不得超过承租人的剩余租期
    在出租人同意承租人转租或者在明知承租人转租的情况下6个月内没有提出异议,承租人与次承租人之间的租赁合同关系即趋于稳定,但转租合同的期限并非完全自由约定,而需要受到一定的限制。
    对于定期租赁,法律规定房屋租赁合同约定的租赁期限最长不得超过20年,否则超期的约定将无效。如果转租合同约定的租赁期限超过承租人的剩余租期,而租赁合同约定的履行期限届满,承租人就丧失了对房屋进行处分的合法权源,转租期限超出部分应为无效,但出租人在订立租赁合同时与承租人另有约定的除外。对于不定期租赁,由于任何一方均有权随时解除合同(预先通知对方并预留必要的准备时间),并不存在剩余租赁期限的问题,承租人可以依法转租,实践中未采用书面合同的租赁,即可视为不定期租赁。
    但上述限制并不是绝对的,在特定情况下,超期转租行为的瑕疵是可以补正的:
    承租人嗣后取得了房屋的所有权,承租人作为房屋新的产权人,自然有权对涉案房屋进行自由处分而将房屋租赁给次承租人。
    承租人嗣后取得了出租人的认可,虽然租赁合同没有约定,但在承租人已经明确取得出租人同意的情况下,可视为《解释》第15条中出租人与承租人另有约定的但书情形,只是该“约定”属于嗣后的约定。
    承租人与出租人成功续约,将原租赁期限延长,可认定承租人已补正了其转租房屋时的权利瑕疵,从而确认转租期限的有效性。
 
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